依頼された事柄
【底地権者と借地権者】
「依頼事項」店舗建物が老朽化し、立て直しをしたいのだが、借地店舗の賃借人が立ち退いてくれない。どう建直しをすればいいのか考えてくれないか。
「現況の把握」
1.権利関係の調査、2.交渉相手選定、3.建物管理会社・借地権管理会社調査、4.賃貸物件の老朽化調査、5.権利者、賃借人・底地人、6.建替え建築関連法・担当役所部署調査 ７．他
「対策業務」
１．「現況の把握」の調査より賃借人弁護士に退去交渉貸主和解金支払いにて退去完了。
２．「現況の把握」の調査より底地権者存在しない架空の底地権者の為、借地借家契約書確認。賃料支払先が本来の所有者でない為支払先を変更、支払い方を供託に変更。
地主側の管理不動産に建替え図面を提示し、底地側の管理不動産会社と交渉したが底地権者との管理委託契約の提示を求めたが提示しないだけではなく、承諾料を2000万円以上の請求してくるので、建替え建築確認申請ができない為、リノベーションに変更する。
建築設計士と建設会社に応援を頂き、建築工事着手するが解体作業を行うと既存建物は防火上・構造上建っているのが不思議なくらいで驚愕した。2011年3月11日東日本大震災があり解体中補強をしていた為、倒壊は免れた。構造上の安全を確保する為、基礎主要構造物の構造補強をしている施工中に役所から連絡が入る。
役所から「通報者により違反建築の可能性を指摘された」とのことで査察させて頂けないか打診があった。査察の件は了解はせず、事の次第を確かめに役所におもむき、設計図書により、リノベーションに至るまでの説明と構造補強など建築上の説明をした。
正規の方法で建築確認を取ろうとしたが底地権者と管理不動産会社の根拠のない妨害等の為に正規の建築手続きができないこと等を十分に説明した上結果、依頼主の借地権者と役所との面談をすることになった。
状況の理解ができたのかどうかは分からないが、一応役所から査察の件は了解を得たが、再三役所と交渉重ねた結果、役所側からの安全上の指導事項を了解し、工事を再開することとなった。
建物完成後、賃貸募集し、想定賃料で借主が決まり、賃借人は更新賃借中である。依頼者家族の健康上の理由により事業終了。
【経営者がいない賃貸マンション】
「依頼事項」マンション2棟ほかの土地の有効利用について資産管理の依頼を受ける。
「現況の把握」
１.権利関係 ２．家族親戚関係の把握 ３．建物権利法的検査 ４．相続人の意向確認
「対策業務」
権利関係調査、マンション所有者を依頼主、子は業務担当家族でマンション経営を開始する。
事業計画については資産運用の仕方等常に三者で協議、賃貸経営に必要な技術としてパソコン学習、賃貸収支管理、税務を定例打合せにて確認、賃貸をする為の心得、建築内装工事管理として使いやすい経営システムを作成運用をした。
3年後、事業と資金作りが軌道にのる。所有不動産の近隣問題が発生した為、案件の順位を立て解決する。
駐車場などの有効土地の用途変更と税金対策、賃貸満室状況空室率「０」など安定経営により資金のゆとりができたため、収益率の高い事業拡大。事業拡大中、家族の健康上の理由により事業終了。
【クレームの多い賃貸マンション】
「依頼事項」クレームの対処を依頼されマンション管理を受託
「現況の把握」
１.権利関係 ２．家族親戚関係の把握 ３．建物権利法的検査 ４．相続人の意向確認
「対策業務」
クレームの発生により原因究明と同時に賃貸システムの変更を重ね、マンション経営システム構築をマンション所有者の一人と行う。
依頼業務着手から3年で、入居者の満室が続くようになる。
所有者が共有名義の為、相続ごとに所有者が増え、経営方針決定に支障をきたすようになり、マンションを売却することにより事業終了。
このページについてのご感想、ご意見は「ご相談・お問合せ」フォームよりお願い申し上げます。
